Aprende a calcular el ROI real de un Airbnb en Bacalar paso a paso: ingresos por ocupación, todos los gastos ocultos y una tabla con números en MXN.
El ROI (retorno sobre la inversión) es la cifra que separa una buena decisión de una ilusión. En el mercado de rentas vacacionales de Bacalar circulan muchos cálculos optimistas que solo miran el ingreso bruto y olvidan los gastos. Este artículo te enseña a calcular el ROI real de un Airbnb, restando todo lo que hay que restar, con un ejemplo completo en pesos.
Qué es y qué no es el ROI
El ROI mide cuánto rinde tu dinero invertido al año. La fórmula base es:
ROI anual = (Ingreso neto anual / Inversión total) × 100
El error más común es calcularlo con el ingreso bruto (lo que factura la propiedad) en lugar del ingreso neto (lo que queda después de todos los gastos). Esa diferencia puede convertir un “ROI del 12%” en un ROI real del 6%.
Paso 1: calcula el ingreso bruto realista
El ingreso bruto depende de tres variables: tarifa por noche, ocupación y noches disponibles.
- Tarifa promedio (ADR): en Bacalar, según tipo de propiedad, entre 1,200 y 3,500 MXN por noche.
- Ocupación anual realista: aquí hay que ser honesto. Bacalar es estacional. Una ocupación anual del 50%-65% es un buen resultado sostenido, no del 90%.
Ejemplo: tarifa promedio de 2,000 MXN, ocupación del 55%.
- Noches vendidas al año: 365 × 55% = 200 noches
- Ingreso bruto anual: 200 × 2,000 = 400,000 MXN
Paso 2: resta TODOS los gastos
Aquí es donde se cae la mayoría de los cálculos optimistas. Estos son los gastos que debes restar cada año.
| Concepto | % / monto típico | Ejemplo anual (MXN) |
|---|---|---|
| Comisión de plataforma | 3% – 15% del ingreso | 20,000 |
| Administración / property management | 15% – 25% del ingreso | 80,000 |
| Limpieza y lavandería | por estancia | 40,000 |
| Servicios (luz, agua, gas, internet) | fijo mensual | 42,000 |
| Mantenimiento y reparaciones | 5% – 8% del ingreso | 28,000 |
| Predial y seguros | anual | 18,000 |
| Reposición de amenidades y consumibles | anual | 15,000 |
| Total de gastos | 243,000 |
Ingreso neto anual = 400,000 − 243,000 = 157,000 MXN
Observa que los gastos se comieron cerca del 60% del ingreso bruto. Es una proporción realista para vacacional bien operado.
Paso 3: calcula la inversión total
La inversión no es solo el precio de la propiedad. Suma:
- Precio de compra: 2,800,000 MXN
- Gastos de escrituración (5%-8%): 180,000 MXN
- Amueblado y equipamiento completo: 250,000 MXN
- Inversión total: 3,230,000 MXN
Amueblar una propiedad para Airbnb no es opcional ni barato; ignorarlo infla artificialmente el ROI.
Paso 4: el ROI real
ROI = (157,000 / 3,230,000) × 100 = 4.86%
Casi 5% neto anual, más la posible plusvalía de la propiedad. Es un retorno decente y realista, muy lejos del 12%-15% que a veces se promete mirando solo el ingreso bruto.
Escenarios comparados
| Escenario | Ocupación | Ingreso neto | ROI real |
|---|---|---|---|
| Conservador | 45% | ~105,000 MXN | 3.3% |
| Base | 55% | ~157,000 MXN | 4.9% |
| Bueno | 65% | ~215,000 MXN | 6.7% |
| Excelente | 72% | ~260,000 MXN | 8.0% |
El ROI real de un Airbnb en Bacalar bien operado suele moverse entre 4% y 8% neto anual. Sumar la plusvalía puede mejorar el retorno total, pero la plusvalía no es flujo de caja: no la puedes gastar hasta que vendes.
Errores que inflan el ROI en el papel
- Usar ocupación del 80%-90% “porque el destino está de moda”.
- Olvidar la limpieza, los servicios o el mantenimiento.
- No contar el costo del amueblado en la inversión.
- Ignorar la vacancia de temporada baja.
- No presupuestar un fondo de reposición para muebles y electrodomésticos.
ROI de flujo vs retorno total
Conviene distinguir dos conceptos que a menudo se mezclan. El ROI de flujo de caja (cash-on-cash) es lo que calculamos arriba: el dinero que efectivamente entra a tu bolsillo cada año dividido entre lo que invertiste. El retorno total suma además la plusvalía y la amortización del crédito si compraste financiado. Una propiedad puede tener un ROI de flujo modesto del 5% y aun así entregar un retorno total atractivo si la zona se aprecia. Pero no confundas ambos: la plusvalía es “papel” hasta que vendes, y vender toma tiempo por la iliquidez del inmobiliario.
Consejo práctico antes de comprar
Antes de firmar, exige o construye una proyección a tres años con tres escenarios (conservador, base, optimista) y un supuesto de ocupación honesto para Bacalar. Si los números solo cierran en el escenario optimista, la inversión es frágil. Una buena inversión se sostiene incluso en el escenario conservador.
Conclusión honesta
Un Airbnb en Bacalar puede ser una buena inversión, pero solo si haces los números completos. Un ROI real del 5%-7% neto más plusvalía es un resultado sólido y sostenible; cualquier promesa muy por encima de eso merece escrutinio. Recuerda también la iliquidez: tu capital queda inmovilizado en un activo que no se vende de la noche a la mañana.
Si quieres que armemos juntos la proyección de ROI de una propiedad específica, con supuestos realistas de tarifa, ocupación y gastos de la zona, escríbenos. Te damos los números tal como son.