Qué es el ISAI en Bacalar, cómo se calcula, tasas aproximadas en MXN y por qué este impuesto de adquisición debe entrar en tu presupuesto antes de comprar.
Cuando alguien calcula cuánto le costará comprar en Bacalar, casi siempre piensa solo en el precio de la propiedad. Pero los gastos de cierre pueden sumar entre 5% y 9% adicional, y uno de los componentes más grandes es el ISAI: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. Ignorarlo es la forma más rápida de quedarte corto de presupuesto justo cuando vas a firmar.
Este texto es información general para orientarte. Las tasas y bases se fijan por el municipio y el estado, cambian con el tiempo y con cada operación, así que confirma siempre el monto exacto con tu notario antes del cierre.
Qué es el ISAI
El ISAI es un impuesto local que grava la transmisión de propiedad de un inmueble. Se paga una sola vez, al momento de la compraventa, y lo cubre normalmente el comprador. En Quintana Roo -donde se ubica Bacalar- el impuesto lo recauda la autoridad estatal y municipal, y el notario lo entera como parte del cierre.
En otras palabras: sin ISAI pagado, la escritura no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Es un paso obligatorio, no opcional.
Cómo se calcula
El ISAI se calcula aplicando una tasa sobre la base gravable, que es el valor más alto entre estos tres:
- El precio de la operación (lo que pagaste).
- El valor catastral de la propiedad.
- El valor de avalúo comercial practicado por perito autorizado.
El notario toma el mayor de los tres y le aplica la tasa vigente. Por eso, si compras “barato” pero el catastro o el avalúo son altos, el impuesto se calcula sobre ese valor mayor, no sobre lo que pagaste.
Tasas y montos aproximados (MXN)
La tasa en Quintana Roo suele rondar el 2% al 3% del valor gravable, aunque puede variar. Aquí una simulación solo para ilustrar el orden de magnitud:
| Valor gravable de la propiedad | ISAI aprox. (2.5%) | ISAI aprox. (3%) |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $37,500 | $45,000 |
| $2,500,000 | $62,500 | $75,000 |
| $4,000,000 | $100,000 | $120,000 |
| $6,000,000 | $150,000 | $180,000 |
| $10,000,000 | $250,000 | $300,000 |
Estas cifras son ejemplos didácticos. La tasa real aplicable, posibles reducciones y actualizaciones del valor catastral las define la autoridad; tu notario te dará el número exacto.
El ISAI dentro del total de gastos de cierre
El ISAI no viaja solo. En una compra típica en Bacalar, los gastos de cierre incluyen:
- ISAI: 2% - 3% del valor gravable.
- Honorarios del notario: 1% - 2% aproximadamente, según arancel.
- Derechos de Registro Público: variable, según valor.
- Avalúo: $8,000 - $25,000.
- Certificados (libertad de gravamen, no adeudo predial, etc.).
- Fideicomiso, si eres extranjero: $15,000 - $25,000 iniciales.
Sumados, es realista presupuestar entre 5% y 9% del valor de la propiedad en gastos de cierre, con el ISAI como la porción más pesada después de los honorarios notariales.
Ejemplo integrado
Imagina una propiedad con valor gravable de $3,000,000 MXN:
| Concepto | Monto aprox. |
|---|---|
| ISAI (2.5%) | $75,000 |
| Honorarios de notario (1.5%) | $45,000 |
| Registro y certificados | $20,000 - $35,000 |
| Avalúo | $12,000 |
| Total gastos de cierre | ~$152,000 - $167,000 |
Es decir, alrededor de un 5% adicional sobre el precio, sin contar fideicomiso si aplica.
Consejos para no llevarte sorpresas
- Pide una estimación por escrito al notario antes de firmar el contrato de compraventa.
- Verifica el valor catastral de la propiedad; si está desactualizado al alza, tu ISAI sube.
- No confundas el ISAI (que paga el comprador al adquirir) con el ISR sobre la ganancia (que paga el vendedor).
- Reserva un colchón del 6% del precio para gastos de cierre y evita ajustes de última hora.
- Guarda tus comprobantes: el ISAI pagado forma parte del costo de adquisición y puede reducir tu impuesto sobre la ganancia el día que vendas.
Cierre
El ISAI no es un cargo sorpresa ni una comisión negociable: es un impuesto obligatorio que debe estar en tu presupuesto desde el primer cálculo. Presupuestarlo bien es la diferencia entre cerrar con tranquilidad o descubrir a última hora que te faltan decenas de miles de pesos.
En Bacalar Lagoon Real Estate te ayudamos a estimar tus gastos de cierre completos -incluido el ISAI- antes de que te comprometas, y a coordinar con el notario para que no haya sorpresas. Escríbenos y armamos el número real de tu operación.